发表一下学区房到底值多少价钱的观点和深挖一下Bellevue学区

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发信人: moziwen (wednesday), 信区: Seattle
标  题: 发表一下学区房到底值多少价钱的观点和深挖一下Bellevue学区
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Nov 12 17:55:15 2017, 美东)

本来想深挖一下西雅图大区所有学区，发现在一篇文章里根本写不完。先深挖一下
Bellevue学区，欢迎大家给些反馈意见。Vivienne会继续下去深挖其他学区的！第一次
尝试在文章里贴图，如果不成功请见谅，会在后面的讨论区把图upload上来。

前天西雅图大区房产经纪人培训，讨论未来几年西雅图大区房产走势，和在这样的市场
下如何为房子定价。演讲老师问大家，确定西雅图大区房子价值最重要的一个因素是什
么？一屋子资深房产经纪人基本上异口同声：学区！

没错。我们讲房子就是location, location, location. Location主要包括两点，第一
地方方便距离point of interests近，第二就是学区好。

为什么学区对房产来说这么重要？我没有孩子需要关注学区吗？我不是虎妈不想逼孩子
上最好的学校，那我需要那么关注学区吗？

这里面有两个大的原因。第一，供需关系造成好学区房价高。在美国住过一些年的朋友
应该会注意到，美国人一般是成了家了或者考虑生孩子了才开始买房子。所以买了的这
个房子是要养孩子的。就算美国人总的来说没有中国人那么重视要拼最好的学区（但是
其实高收入的美国白人家庭是非常注重教育和学区的），但是为人父母总是要给孩子提
供力所能及的条件，学区不能太差。一般美国工薪阶层的想法是说，学区分数还是得在
6，7分以上。既然买房子绝大多数人都是想买学区分6，7分以上的，那么好学区的房子
必然硬性需求大，保值性和抗经济危机的能力就好很多。

第二，学区是一个neighborhood环境的写照。学区好代表了这个neighborhood 的人口
组成是收入中高，素质中高的居民。学区越好，房产越贵，住在那里的居民越是收入高
能支付得起也是对孩子教育越重视的人。学区好房价高税收也高，相对应当地政府提供
给居民的各种设施也会更好。警力更充足地域更安全，各种设施和服务都应该更好一些
。所以买了一个学区也是买了一个环境买了一些邻居。和孟母择邻处是一个道理。

所以作为不是虎妈的Vivienne，以前同意可以在学区一般的地方买个大房子然后送孩子
们上私立就行了，也比买学区房省钱。后来进了房产行业就不同意这个观点了。住在
Tacoma和住在Medina的邻居们谈论的事情是不一样的（no offence to Tacoma）。我甚
至觉得一个neighborhood对孩子的影响可能比学校的影响还大。从房产保值的角度来说
，好学区的房子一定是比差学区保值的。从投资的角度来说，上私立学校的钱都是税后
expense，而花在房产上的钱是equity，保值增值的。所以虽然我们在没有孩子之前总
是酸那些追捧好学区的爸妈们，但是回头想想还是真有道理的。

好，那咱们来聊聊西雅图大区的学区。首先Vivienne跟大家大胆断言，人群中95%甚至
更多的人对于西雅图大区的学区都不是那么了解。这里面包括很多房产经纪人，包括那
些住在这些学区里的父母们。

因为学区实在是太复杂了！！！大家看看下面的几个问题你们的理解正确吗？

1．学区不是看学校分数就可以了吗？
不是！大名鼎鼎的Newport Senior High大家都知道吧？全美国排前100，全华州第三的
高中。你去看看它的学校分数（Great School Rating）才4分！！为什么？因为这几年
新的高中汇考（EOC，End –of-Course Exam）成绩在GreatSchool Rating评分里占了
蛮大的比重。可是高中汇考是一个尚很有争议的考试，好学校的不少学生是不参加的。
Great School Rating是把这些不参加的孩子们的成绩都按零分来计算。所以好学校的
Great School Rating就被拉下来了。这下可好，以前最简单的看分数识学区分的办法
也不准了。

2．学区看邮编可以了吧？
不是！咱们拿大家喜闻乐见的邮编98006来说。大家喜欢98006是因为它包括了Bellevue
的Somerset系列的学校，主要就是Newport Senior High。但是98006别看房子地址是
Bellevue这座城市，但学区也有Issaquah学区的，还有Renton学区的。我有好几个朋友
买完房子了问我，说你看这个值吧，98006的才110万。既然人家已经买了我当然是说不
错，但是心里的OS是亲爱的你多花了15万！！Somerset的学校和Issaquah学校不是一回
事儿，Issaquah学校和Renton学校更不在一个档次上。不可以只看旁边的房子卖了120
万，自己的买下来110万就觉得自己赚了呀，亲爱的们！

3．学区看城市或者neighborhood可以了吧？
当然不是！首先只看城市就很瞎（不好意思必须这么说）。现在有一些建筑商标榜新房
是Bellevue学区又大又便宜。其实不用细看也知道肯定是东Bellevue的。咱们看学区一
般最重要的是看高中。东Bellevue的Sammamish Senior High是Bellevue学区里最差的
高中，比整个华州学生成绩的平均水平也就高一点一点，学校评分6分。作为一个对学
区有一定要求的家长，多半是会选择花更少的钱住在Issaquah或者Bothell，而不要花
较高价钱住在Bellevue但是上Sammamish Senior High的，除非您确定您的孩子可以考
上Bellevue的天才班。关于天才班我们后面会展开说。

然后来看neighborhood。看很细分的neighborhood其实是准的，但是要细分到街区。譬
如同是Factoria附近，同是上Newport Senior High，但是偏Eastgate那边的中学就不
是最好的Tyee Middle School而是Tillicum Middle School（Tillicum初中也是不错的
，只是Tyee还是公认最好）.小学Eastgate Elementary School相比Somerset
Elementary School就还是差一些了。如果偏Newport Shores和Lake Heights 那边小学
就是Newport Heights Elementary School，也是相对Somerset Elementary School差
了一点。以下三个图是Newport Senior High，Tyee和Somerset Elementary涵盖的学区
，同是一个高中，初中和小学可能是不一样的。







4．我给孩子买10，10，10的学区总没错了吧？！
10, 10, 10当然是好学区。不过1分是一个range, 同是10，10，10学区其实教学质量和
观念以及学生成绩也是相差蛮多的。学区里的programs相差更多。别人孩子的10，10，
10学区可能可以一直上gift program (天才班)到高中毕业，您的10，10，10学区可能
天才班上到初中结束就没有了。这些差别最终都是表现在房价上。

因为学区问题这么复杂这么细化，Vivienne没有办法在一篇文章里谈到所有西雅图大区
的学区。在这里就先跟大家讨论一下广受追捧的也是最复杂的Bellevue学区。最后再简
单粗暴地给一个华盛顿州高中和初中的学术排名。

Bellevue学区相对其他学区有三个优势：
1）学生可选则的学校多。
2）Gift program可以一直上到高中毕业，并且开program的历史悠久老师经验丰富。
3）就算不上特殊的program,学区里的Newport Senior High和Bellevue High也很不错。

来看第一点，学生可选择的学校多。这是Bellevue学区最独特的地方。大家可以看后面
华州初中排名（这两所学校也有高中部）的第三名位于Kirkland的International
Community School 和第五名位于Bellevue的International School (这两个
International School 相当于重点中学中的重点中学)，这两个学校只有一种上的办法
，就是学区内抽签。也就是说你买了再贵的房子或者你的孩子再优秀，也只能靠运气决
定能不能进去上学。

学区内抽签的意思就是说，你必须住在Bellevue学区里才能去抽International School
的签。如果买98006 Bellevue这个城市的房子但是是Issaquah学区，那就没戏。

抽签还有一个有意思的事情，是只要家里一个孩子抽上签，其他孩子也都可以去上。人
性化吧！J

好了，如果没抽签上怎么办呢？没关系，咱们运气没那么好的话就拼实力，在Bellevue
学区里有历史悠久的Gift program天才班。关于天才班要说的是，其他的学区譬如
Issaquah, Lake Washington学区这些年也开了gift program。但是只有Bellevue 学区
的giftprogram是能上到高中的。其他所有学区的天才班目前都只到初中为止。注意其
他学区高中里是提供AP（Advanced Placement）class的，可以提前修大学的课程，对
申请好大学很重要，但这一般是现在高中的基本配备，是面向所有学生而不是只是优秀
学生的。只有Bellevue学区Interlake同时提供天才班和AP class。Interlake High
School的天才班历史悠久名声在外，以前特别难考，现在门槛稍微降低。华人比较优秀
的孩子们上这个班还是很可行的。

好了，如果咱们孩子虽然优秀但没有那么优秀考上天才班怎么办呢？没关系，那咱们就
去上Bellevue的华州排名第三的NewportHigh或者排名第七的NewportHigh嘛，也很不错
，比其他学区的高中还是好的嘛，而且这个没有任何问题住在那里就一定可以上啦。

所以看到这里大家就明白了为什么人们要去追捧Bellevue学区。因为给了孩子三个选择
，而且每个选择都不错。首先可以去抽签上最好的International School，抽不上签可
以几次机会去考Interlake的gift program考上了就皆大欢喜一直呆在里面，考不上的
话就去上华州排名第三的Newport High或者排名第七的Newport High也不比人差。

但是我们再强调一下，Bellevue学区好地方便利所以房价贵，但是并不是Bellevue所有
地区的房子都值得那么贵。以下是Bellevue学区里全部6所高中2016年的SAT成绩，以及
和全州平均的对比，还是很真实地反映了Bellevue学区6所高中的真实水平。如我们前
面所说International最好，Interlake的gift program其次（Interlake这所学校除了
天才班也有普通班，普通班就很一般，所以住在Interlake旁边的家长也斟酌一下，万
一孩子考不上天才班而要去普通班的话那就不如住在Newport High或者Bellevue High
学区里好），然后是Newport Senior High, 之后是Bellevue High, Big Picture 差
Bellevue High一些，Sammamish Senior High 就差大家一大截，只好于整个州的平均
一点点。这就是我们说的东Bellevue分给Sammamish Senior High的那些地方的房价是
不能跟Bellevue其他地区相比较的，不要被忽悠花高价买那里的房子。



咱们这里再讨论一个问题，学区好坏会不会变？会！譬如Issaquah学区这些年就是一个
上升趋势，也越来越多注重学区但是想买affordable房子的家庭选择了Issaquah.房产
毕竟是长期投资，我们要以变化的眼光去看待和预测学区。其实预测学区也不难，我们
前面说了学区其实很真实地反映了人口构成。高收入高素质和教育水平，single
family比例大的地区学区就是会好，也会持续好。现在已经房价高，空地很稀少，
single family比例很大的地区，譬如Medina,98006地区，Mercer Island等学区变化较
大的可能性就很小。但是condo聚集多出租多，和有大片空地可以继续扩张盖房的地区
学区变化的可能性就比较大。

Vivienne希望在这篇文章中跟大家分享了一些大家觉得有用的信息。其实我只是想跟有
意向买房子的家庭澄清一个观念，就是学区是评估房子价值最重要的一个factor,咱们
不要因为不够了解学区，被忽悠出了高价买了不值的房子。同时美国的学区非常复杂，
也不可能买家们自己都去研究当学区的专家。建议大家一定要找专业靠谱的房产经纪人
，多面试几个经济人，自己必定心里就有答案谁是真的懂谁是在忽悠。雇房产经纪人和
其他所有的买卖一模一样，一分价钱一分货，如果想多要几千美金回扣就要承担多花几
万美金买房和买错房的风险。

最后给出School Digger 2016-2017的华州高中和初中前20的排名，给大家做参考。
School Digger的数据是大家比较认同的，主要是以看学生的SAT成绩，竞赛获奖人数等
这些学术表现。

2016-2017华州高中排名：




2016-2017华州初中排名：




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Vivienne是华盛顿州CPA（注册会计师）， MBA，Coldwell Banker Seattle房产经纪人
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