分析几个房子

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发信人: moneymore (更多钱), 信区: Living
标  题: 分析几个房子
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Nov 28 03:30:43 2017, 美东)

先从大局来看，南加由沿海几县加内陆两县构成，洛县人口最多最出名，圣迭戈县稍微
偏南一隅，橙县夹在两县中间，最小最不知名却有三百多万人口，是房价最贵的一个县
。 南加房地产有两个金字塔顶端，一是洛县比华利山庄，另一个就是橙县新港滩
newport beach，富豪喜欢的地方。两个地方都有为富豪服务的rolls royce dealer
and bristol farms，最贵的车行和超市。西班牙顶级火腿有卖，我是吃不起那东西，
俄罗斯罗宋汤吃得起，别的地方没得卖。

范围缩小到橙县，南加最著名的south coast plaza和最高尚的fashion island两个商
业中心都在这里，别的不用再细说。 橙县的人口结构以前提到过，下面再做划分。把
房子的所在区域分为差区，中差区，中等区，中上区，上好区。橙县没有像洛县有差区
，另外还有顶好区，一块房基地就两百万，我是住不起，自然是没资格说。

下面用的是公共资源，zillow，我不会用link，只能用笨的办法，给个地址，有兴趣的
自己去查，没兴趣的别耽误功夫。

一，中差区，没有几个市，santa ana,stanton是代表，其中的santa ana 靠近南加州
海岸中心是中等区。例子；

1000 e bishop santa ana 两房两浴，870尺，229k。中国人是不会住这里的，主要是
墨裔，少量的穷白和越棉寮。投资出租是可以的，98前的第一次崩盘我在这周边用了大
气力，当时是差区，拍卖的房子窗户用木板钉上，买下都让人笑话，地痞流氓我也租。
但周边效应，近朱者赤，尾随临近城市房价也上涨，并将很多地痞流氓，太穷的人挤到
内陆，区变好。指望更好是不可能了，居民的素质摆在那里。两房租1600没什么问题，
santa ana人口密度极大，租房市场非常紧张。不过，这基本上是最低端房，再便宜的
就可能是移动房或lease land，我个人不喜欢。

二，中等区，集中在北橙县，以garden grove,anaheim为代表，迪斯尼乐园就在这里，
世界上最快乐的地方。前几年一家子在佛州开车瞎转，那边的迪斯尼乐园也逛了两天，
感觉没劲，分四个公园来宰游客。再有是天气，冬天比南加冷的多，那天我只穿件体恤
衫在园里一天，广东话叫懒亮，没把我冻死，不像南加这里风和日丽。例子；

300 n brookhurst st ,anaheim 独立住宅，三房两浴，1759尺，地大六千多尺，520k
，房租大约2800左右。这是个很好的投资例子，屋主住了四十年，1977年买时不到五万
，假设是25岁，一万头款，今天65岁退休，在这种房住了四十年的没什么大本事，手里
最大的财富就是这个五十万的房子。如果没有这个房，一直租房，四十年来最少扔出去
另一个五十万的房租。到今天还租房子的话，两手攥着空拳头。有这个房就能做很多事
，自住就省下一年几万的房租，卖掉可去穷乡僻壤，手里有活钱花，再假设是有租2800
一个月的能力，2800还贷最少能借出五十万，如果有本事拿着五十万去赚钱，没本事就
吃喝玩乐，周游世界去。

三，中上区，橙县中南部为多，北橙县有个别，brea,villa park等。例子；

20 egret ln,aliso viajo，四房两个半卫生间，1759尺，独立住宅，749k,地小，三千
多尺，房子较新。橙县以南基本上白人占多数，学区好，规划好，目前买来出租是赔钱
的买卖，除非现金，但升值希望大。

四，上好区，基本都在南橙县。可以用我刚买的那个为例子，前几篇提到过，但我那个
是townhome，独立住宅会贵很多。这些新开发地区mello roos，也就是社区开发费很高
，2500的房租，减去地税，管理费等等，1000块钱先没有了。但你如果想住最好区，没
钱住独立住宅就先住集合住宅，我们十几年前也是这样。如果你能力借三十万，每月还
贷是1500，另有十五万闲钱做头款，那就应该买而不是租。虽然每月开销和租房一样，
还要有十五万头款，看似租房划算，只需过三年你就不这样想，因为房租要上涨。十五
年后房租翻倍变成五千，你会庆幸买了这个房。

单独说说尔湾irvine，中国人蜂拥而至的城市，位于橙县中心地带，生活方便。但国人
多不是什么好事情，中华民族的优点不需要整天挂嘴边上，但民族的劣根性应该正视，
洛县的蒙市monterey park，三十年代曾经的比华利山庄第二，国人大举进入后，现在
可以说是垃圾城市。前两个月看过尔湾的新开盘，都是百万以上的房，安全警卫社区，
来看房的百分之九十是亚裔，其中的国人占绝大多数，到时可能连board member都选不
出，国人不愿意为别人付出，不喜欢从政，也有可能选出几个白人加老印领导大多数的
国人。前些天，北加地主为多的地产群群主发起为火灾捐款，而且是亲自开车去送货还
是令人敬佩的。
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