复杂的房子――不要只看房价，要看清房产本质！

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发信人: langren (meis), 信区: Living
标  题: 复杂的房子――不要只看房价，要看清房产本质！
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Oct 29 23:21:33 2020, 美东)



近日是根据国家统计局数据，1-9月，全国商品房销售面积为11.71亿平方米，同比下降
1.8%，商品房销售额累计实现11.56万亿元，同比增长3.7%。根据国家统计数据进行测
试，中国7月份开始已经触及万元门槛。
与此同时，又有中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示10个城市房价跌5
％以上。
有人就大呼小叫了，这是楼市雪崩前兆啊！
殊不知，涨的城市很多，涨幅15%以上的就有三个：东莞涨29.3%，深圳涨23%，宁波涨
15.99%。其实，大部稳定，局部分化，"幅涨共跌幅一色"，保持着总盘的稳定的局面
，目前状态就是"横盘"，维持高房价不变。
  
一
有多少人一直看空楼市，但结果总是看空自己的钱包，从"全款"变成"首付"。
房子是越造越多，且"人口红利"所剩无几，按基本市场规律是该调整了，但总感受有
一股东方的神秘力量让房价保持稳涨的趋势。
大家看看房价这么高，心想房地产行业一定就是暴利行业吧？大错特错！

房价高的答案可以从"房价构成"中发现的：
"房价=土地成本+建安成本+税费成本+销售管理成本+开发商利润"。
其中，土地成本加税费成本是政府拿走的，占50%以上；再扣除建安成本和销售管理成
本占30-40%；剩下的才是开发商的利润。
因此，开发商的利润率一般在10%左右。比如去年恒大利润率为7%，万科为10%。
因为房地产是一个非常复杂而且重资金的行业，很多资金向银行借的，借钱就有利息的
，资金链一旦出现问题，那很可能一下子就是倒掉了，大家看看恒大现在的处境就可以
明白了。
房价跌了，对谁影响最大，不言而喻的。
"房住不炒"，如果你认为是"让房价降下来"，那就大错特错，毕竟房价与"卖地财
政"直接挂钩的，"地贵房子就贵"才很符合价格逻辑，总不至于要求面包比面粉便宜
吧，那开发商就是"活雷锋"，代替了人民政府"全心全意为人民服务"了。

说白了，房地产的基础就是土地，而土地买卖是城市的主要收入来源。比如2019年杭州
税收收入1791亿元，而土地收入则高达2765亿，武汉税收1320亿元，土地收入1766亿元
，中国所有城市正是有了巨额的土地收入，才有资金进行大规模基础设施建设，才能维
持财政收支平衡。
为什么中国经济会"脱实向虚"，原因也非常简单，其实都是"卖地财政"惹的祸。对
于大多数城市而言，房地产远比制造业更重要。很多城市，工业都停滞了这么多年，正
是依靠房地产才维持经济繁荣的样子。
说白了，房地产一切尽在政府的掌握之中，房价是可防可控的。房地产与金融业关系密
切程度自然不必多说，可以说，地产资本和金融资本一直配合着地方政府操纵楼市罢了。
这才是房地产的嗜血性的根源，这根本不需要市场规律可遵循的，如果按市场供需来分
析，那就方向错了。方向错了，再怎么分析也是枉然。
  

二
地方政府依赖"卖地财政"，而在国家层面，楼市还要充当货币"蓄水池"的功能。
众所周知，货币就像水，水要有个去处，也就是需要一个"蓄水池"。世界经济流传着
当今世界"三大泡沫":
美国的股市、日本的债市、中国的楼市。
中国选择"楼市"作为"蓄水池"也是情势所逼，原因就是除了房地产外，还真没有安
全金融属性产品。毕竟中国股市已乱成"一锅粥"，收割韭菜的手法太黄太暴力，大家
都不敢相信了，一时半会还是热不起来的，自然就无法充当货币的"蓄水池"。于是，
水自然就都纷纷涌向房地产。

人民币是和美元挂钩的，这里有个汇率管理的问题，如今现在美国开动印钞机印美元，
而中国的应对措施就是"对冲"――等额印刷，以防止人民币被美元收割，出现资本外
流，导致改革开放三十年的成果瞬间被洗劫一空。

在"对冲"的应对措施之下：
美国的资本需要流动性，去掠夺世界；而我们则需要锁定流动性，就用楼市交易困难的
特征。
如今美股已经持续数十年的"牛市"，道琼斯指数已经冲到了26000多点的"世界屋脊
"了。与此相匹配的，自然是中国楼市持续数十年的"牛市"，中国房价从今年7月开
始已经进入均价"万元时代"了，而北上深这些一线城市房价超6万元。
正因为地方政府有"卖地财政"的冲动，而国家又想让楼市充当货币"蓄水池"的需要
，所以呢，在没有出现比房地产更傻瓜赚钱的途径之前，房子依然会作为金融产品，房
价依然是涨声不断的。
我们要认清房子的属性，"居住功能"已加持了地方政府的"财政功能"和国家层面的
"金融功能"，早就不是简单一个房子了，背后自然就涉及投机、炒作、博弈和人性等
等"魔鬼"，很难用理性的经济学原理进行预测。

利益一边倒，本身就会形成一个超级"黑洞"，它会无限制地吸纳一切有价值的利润，
迫使个体变成现代"工具人"，六包钱包当然要乖乖地掏出来，未来三十年预期收入也
要乖乖地上交的……说白了，现在的个体比机器可怜得多了。你看看土地拍卖一直在涨
，你的钱怎么可以跑掉呢？"凡需住房者，虽远必割"，割上你未来三十年的！说来说
去，主人拿着"镰刀"来到韭菜地里，他当然是听不见韭菜们聪明的声音，就是听见了
也无所谓了，他心里想怎么割就怎么割！普通人的声音，涨跌都是噪音！
  
三
认清这个属性后，很多问题就豁然开朗了。别认为中国是"基建狂魔"，造个楼盘就像
搭个积木那么简单，雷神山、火神山十天就建成了，足以说明中国的建设速度了。
事实上，中国大大小小的城市都开足马力在造房子，楼盘如同雨后春笋一般从地上冒了
出来，现在农村宅地新政后，也是火力全开，大兴土木了。但即便是如此，房子作为"
金融产品"，根本就不嫌多，不要小看中国人的投机性，账本谁不门清？"房住非炒"
背后的隐义是什么？就是有人明白了房子属性，早就是在囤房了，因此，背后的"炒需
"市场无比巨大的。
账谁都能算清：
古代中国是农业社会，通过土地集中来获取暴利；现在中国是房产社会，通过房子和土
地联合收割的！
现在就来算算这个账本：
1998年是一个重要的历史节点，当年住房商品房改革正式启动，福利分房逐步退出历史
舞台，房地产正式登堂入室。当时全国商品房均价为2000元左右，比如今天寸土寸金的
上海陆家嘴，当时房价仅有5000元左右，如今均价早已突破8万元。
我们不妨来去计算一下：全国城镇可支配收入从5425元年增长到2019年的4.23万元，将
近8倍吧，而你在上海陆家嘴投资买房，房子增值16倍。也就是说，房产的增值完全追
过支配收入增长。更重要的是，你的可支配的收入需要你去努力上班，而是房产的增值
只要放放在那里就行！

不妨到二手房市场去看看，很多房子都是零几年建成的，但一直就闲置在那里，这是资
源浪费是不是？当然是！但你去看看投资收益，回报非常丰厚啊，那时的价格可能是几
千块，现在的价格是几万块，放在那里哪怕不租，未产出一点租金收益，依然是妥妥的
保值增值，钱放在银行里干吗？钱投到股市里盯走势图干吗？这是"躺赢"的节奏啊！
既然是楼市背后――既有地方政府的"卖地财政"的冲动，又有国家层面的"货币蓄水
池"的需要，那么大家只能随大势了，及早"上车"啊！
其实，越早上车就越好，"早上车"就意味着占据"先机优势"，而且"先机优势"往
往能吞噬"后机优势"。
想想也是，你是后生，非常优秀――985、211名校毕业；也非常努力――996甚至007上
班。结果呢，你的"优秀"和"努力"真的干不过城里有几套房的本地人――他们没多
少文化，别说是程序猿的一串串代码了，就是连几个汉字也写不端正的，而且天天打打
麻将，但照样跟着政府、银行、开发商一起收割你！收收租金做做包租公、包租婆，生
活就很滋润了，实在管不过来了，房子往市场上一挂就行了。你有"刚需"要上车了，
一看当时的成交价，再看现在的成交价，内伤了，都是泪！委不委屈，当然委屈！你作
为个体，毫无抗拒的力量，原因只有一个：你来晚了！

结束语
这是很残酷，就是赤裸裸的"生存权"的竞争，典型的"房吃人"，房子上售价依附着
太多来自地狱的魔鬼！但作为个体真的没办法，个人的弱小注定对抗不了他们，只有上
车的份，早上车早吃肉！上不了车……那也就只有看看刺激的份了！
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